La Malesia sta costruendo centri commerciali come una pazza, ma i clienti non arrivano

Petaling Jaya, Malesia – Un sabato pomeriggio di poco tempo fa, il proprietario di un negozio di computer, Goh Sook Lam, osservava da dietro il suo bancone i corridoi vuoti del centro commerciale 3 Damansara.

Due piani più in basso, si sentivano le grida di un evento di taekwondo al piano terra di un centro commerciale un tempo molto frequentato, situato alla periferia di Kuala Lumpur.

“Al piano di sotto c’è una gara di taekwondo, ma chi viene qui?”, ha detto Goh, 48 anni, ad Al Jazeera, in piedi accanto al cliente di lunga data Rudi Sim, 48 anni, il suo unico avventore spendaccione finora per la giornata.

“I miei clienti abituali sono il mio business. I walk-in sono meno… A volte non riesco a pareggiare i conti.”

L’esperienza di Goh non è affatto isolata nella Malesia, un Paese dominato dai centri commerciali, dove sono in costruzione numerosi centri commerciali, mentre molti complessi già esistenti faticano ad attrarre la folla.

Con una popolazione di 33 milioni di persone, alla fine del 2023 la Malesia contava più di 1.000 centri commerciali, tra cui centri commerciali, gallerie commerciali e ipermercati, secondo i dati governativi di marzo.

Secondo i dati condivisi dall’ente, nel 2022 circa il 40 percento dei centri commerciali e commerciali al dettaglio censiti dalla Malaysia Shopping Malls Association (727 in totale) si trovavano nella sola area metropolitana di Kuala Lumpur.

Mentre molti dei principali centri commerciali del paese del Sud-Est asiatico vantano un traffico pedonale elevato e spazi quasi pieni, molti locatari di centri commerciali meno popolari trovano difficile competere nel contesto di un’esplosione di spazi commerciali che nemmeno la pandemia di COVID-19 è riuscita a frenare.

Secondo un rapporto del National Property Information Centre (NAPIC), nel 2023 la superficie commerciale in Malesia ha raggiunto i 17,69 milioni di metri quadrati, rispetto ai 16,51 milioni del 2019.

Nonostante questa espansione, secondo il rapporto, i tassi di occupazione degli spazi commerciali a livello nazionale sono stati inferiori rispetto al periodo precedente la pandemia, attestandosi al 77,4% lo scorso anno.

Secondo il rapporto, anche prima del COVID-19, i tassi di occupazione erano in calo, passando dall’81,4% del 2016 al 79,2% del 2019 e al 75,4% del 2022, il livello più basso degli ultimi 20 anni.

Alcuni dei centri commerciali più recenti del Paese non si sono fatti intimorire dal calo della domanda.

L’Exchange TRX Mall, che vanta 125.000 metri quadrati (1,35 milioni di piedi quadrati) di spazio affittabile e un parco sul tetto di 10 acri (4 ettari), è stato inaugurato a novembre con una capienza del 95%.

Situato sotto il secondo edificio più alto della Malesia, l’Exchange 106, il centro commerciale vanta numerosi ristoranti e punti vendita di marchi prestigiosi che hanno attirato grandi folle sin dalla sua apertura.

Ma non tutti i centri commerciali hanno fatto altrettanto.

Anche nella capitale, dove i tassi di occupazione sono tra i più alti del Paese, alcune località faticano ad attrarre il tanto necessario flusso di visitatori.

Inaugurata all’inizio di ottobre, la prima fase del Pavilion Damansara Heights era relativamente vuota durante una recente visita nel fine settimana.

Sebbene i piani inferiori ospitassero decine di clienti, ai piani superiori ne mancava davvero pochi, e si vedevano persone passare davanti a parcheggi chiusi con assi di legno che annunciavano aperture per l’inizio del 2024.

I media hanno rifiutato di commentare la situazione aziendale.

Alcune attività hanno accettato la sfida di trovare il modo di sopravvivere in centri commerciali meno frequentati, come Glo Damansara, che fa fatica ad attrarre grandi folle anche nei fine settimana.

Attratta dall’affitto “accessibile”, Veronica David, che gestisce un bar-panetteria con il marito, ha affermato che la sua attività è riuscita a crescere nonostante la posizione tranquilla del centro commerciale nel sobborgo di Taman Tun Dr Ismail.

Concentrandosi inizialmente sui clienti aziendali, hanno ampliato le attività includendo un menu per il pranzo, a cui presto si aggiungeranno altri piatti.

“All’inizio il tasso di locazione (qui) era basso e pensavamo di essere nel posto sbagliato, ma nel giro di un anno abbiamo assistito a una crescita positiva”, ha detto il 49enne ad Al Jazeera.

La coppia ha scelto questa location perché la maggior parte dei loro clienti risiede in quella zona e i responsabili di Glo si sono dimostrati “estremamente amichevoli” nel soddisfare le loro esigenze.

“Potremmo non ricevere questo tipo di assistenza da altri centri commerciali perché potrebbero essere più rigidi e severi”, ha affermato.

Il proprietario di un ristorante presso l’Hartamas Shopping Centre, che ha preferito restare anonimo, ha affermato che le attività commerciali si rivolgeranno solo a centri commerciali costruiti a regola d’arte.

“Se lo sviluppatore non fa un buon lavoro, non attiri i talenti giusti”, ha detto l’uomo sulla quarantina ad Al Jazeera.

Rivolgendosi ai residenti della lussuosa zona di Sri Hartamas, ha affermato che il centro commerciale ha avuto sia giornate “estremamente” negative che positive.

Per questo motivo, gli inquilini come lui, ha detto, devono essere “molto creativi” nel loro marketing per attrarre clienti.

Hartamas Shopping Centre, Glo Damansara, 3 Damansara e Pavilion Damansara Heights non hanno risposto alle richieste di commento.

Il presidente della Malaysia Shopping Malls Association, Phang Sau Lian, ha affermato che i rivenditori devono impegnarsi più che mai per distinguersi nel “affollato” panorama commerciale della Malesia.

“Le tendenze dei consumatori sono veloci come la luce e i centri commerciali devono adattarsi costantemente per rimanere rilevanti e competitivi”, ha detto Phang ad Al Jazeera, aggiungendo che le ragioni per cui i centri commerciali non ottengono buoni risultati includono posizioni “non ottimali”, inaccessibilità e sovrasaturazione.

Phang ha affermato che il cambiamento più significativo nelle tendenze dei consumatori degli ultimi anni è stato l’emergere dei punti vendita di cibo e bevande come “motore principale” del traffico nei centri commerciali.

“La loro percentuale di spazio totale affittato è salita a quasi il 30 percento, rispetto a una quota a una sola cifra di un decennio fa”, ha affermato, aggiungendo che è probabile che la tendenza continui.

Foo Gee Jen, consulente della società di consulenza immobiliare CBRE-WTW, ha affermato che oggi i consumatori malesi cercano spesso un’“esperienza” che vada oltre il semplice shopping.

“Non si tratta più solo di acquistare. Tutti i centri commerciali stanno cercando di competere in termini di esperienza”, ha detto Foo ad Al Jazeera, indicando strutture come i giardini pubblici del TRX Mall e i centri artistici e culturali di altri complessi.

“I centri commerciali obsoleti che non sono stati ristrutturati non sono in grado di far fronte a questa situazione”, ha affermato Foo.

“Se qualcuno volesse costruire più centri commerciali, non dovrebbe competere con quelli già esistenti, ma integrarli, perché la scena è molto satura”.

Il contesto difficile ha spinto alcuni proprietari di centri commerciali ad adottare approcci non ortodossi per restare operativi.

In un video di TikTok pubblicato a maggio, poi cancellato, si vedeva un uomo mentre faceva un giro in una mining farm di Bitcoin che, a suo dire, stava gestendo in un centro commerciale vuoto nello stato sud-occidentale di Malacca.

Nel settembre 2021, la società immobiliare Hatten Land, con sede a Malacca, ha firmato un accordo con una società di Singapore per gestire congiuntamente almeno 1.000 piattaforme di criptovaluta nelle sue proprietà nello Stato.

“Stiamo riadattando i centri commerciali per includere attività di mining di criptovalute ‘verdi'”, ha affermato lo sviluppatore sul suo sito web, senza fornire ulteriori dettagli.

La mediocre performance economica della Malesia ha aggravato le sfide che i commercianti al dettaglio devono affrontare.

Mentre l’economia è cresciuta in modo costante, seppur poco spettacolare, del 3,7% lo scorso anno, il ringgit ha iniziato a perdere valore rispetto al dollaro statunitense, scendendo a 4,80, il minimo degli ultimi 26 anni, a febbraio.

In un’analisi dell’economia malese nella seconda metà del 2023, la società di consulenza immobiliare globale Knight Frank ha affermato che “le incertezze generali … hanno frenato la spesa dei consumatori”.

Nonostante ciò, ci sono pochi segnali di rallentamento nella costruzione dei centri commerciali.

Secondo il NAPIC, ci sono almeno 33 complessi “in arrivo” con 1,13 milioni di metri quadrati (12 milioni di piedi quadrati) di spazio commerciale e almeno altri 10 in programma.

Un sabato pomeriggio di recente, mentre ero al numero 3 di Damansara, Goh osservò un uomo curiosare tra gli scaffali per qualche secondo prima di andarsene.

Gli affari andavano molto meglio quando si trasferì per la prima volta nel centro commerciale nel 2012 con una gestione diversa, in parte grazie alla posizione del suo negozio a poche porte da una trafficata sala cinematografica, ha detto Goh.

Ma a marzo i proprietari del cinema hanno chiuso il locale dopo 15 anni di attività, invitando i clienti a recarsi negli altri punti vendita, il più vicino dei quali si trova in un altro centro commerciale a meno di un chilometro di distanza.

Goh ha raccontato che, dato il poco traffico pedonale nel suo piano del centro commerciale, la direzione del centro gli ha proposto di trasferirsi a un piano inferiore per un canone di affitto simile.

“Non ne ho idea”, ha detto quando gli è stato chiesto cosa dovrebbe fare il centro commerciale per attrarre clienti.

Ma per lui le opzioni sono semplici.

“O me ne vado o vedo altri posti qui”, ha detto.